Квартира под аренду или облигации: что выгоднее

Многие россияне считают, что покупка квартиры является отличным капиталовложением на долгосрочную перспективу. Жилье приобретают, чтобы сдать его в аренду. Но в этом бизнесе много подводных камней, которые стоит учитывать. К тому же, в текущих экономических реалиях, большинство экспертов крайне сомнительно относятся к инвестициям в недвижимость.

Предположения в статье основаны на личном опыте, размышлениях и предпочтениях. Нет никаких гарантий, что инвестиции сработают так, как ожидалось. Приведенные в статье идеи не являются призывом к действию или советом. В примере будут рассмотрены облигации со низким и средним уровнем риска российских строительных компаний. Ведь если такая компания разорится, проблемы будут у обоих видов инвесторов – покупателей квартиры и держателей облигаций.

Покупка квартиры

Квартира под сдачу в аренду должна находиться в мегаполисе, если позволяет капитал, желательно Петербург, Москва, Екатеринбург и другие миллионники нашей страны. В эти агломерации переезжают люди из областей, из-за отсутствия работы и низких зарплат в маленьких городах. Следовательно, в мегаполисах поддерживается стабильно высокий спрос на жилье.

Самыми востребованными считаются однокомнатные квартиры в районе с хорошей транспортной инфраструктурой, например, рядом с метро (для городов где оно есть) или удобной развязкой в любой конец города. В квартире должен быть сделан хотя бы минимальный ремонт, желательно обставить всем необходимым для жизни – мебелью, бытовой техникой. Теперь перейдем к расчетной базе.

Для примера возьмем однокомнатную квартиру в Москве в хорошем районе, но не в центре (где стоимость может быть на  порядок выше). Жилье в новом доме, с отделкой, близко к станции метро. Согласно данным, такая квартира в 2021 году обойдется в среднем в 6000000 рублей. Цена не окончательная, зависит от многих факторов – этажность, район, материал дома, качество инфраструктуры и другое. Дополнительно придется приобрести мебель и технику, на это еще придется потратить как минимум около 300 000 рублей (можно снизить сумму, закупившись на сайтах, торгующих б/у предметами).

Согласно статистическим данным, такую квартиру можно сдать за 35000 рублей в месяц (коммунальные платежи платит арендатор). За год владелец квартиры получит на руки сумму:

35000 рублей (арендная плата) * 12 месяцев = 420000 рублей.

Необходимо заплатить налог. Для жилых помещений доступен режим налогообложения самозанятого гражданина, это 4% при сдаче в аренду физлицу или 6%, если квартиросъемщик – юридическое лицо. Возьмем для расчета ставку НПД 4% для физических лиц:

420000-4%=403200 рублей.

Таким образом, квартира окупится за

6000000 / 403200 = 15 лет или

100%/15 лет = 6,67% годовых.

Такая ставка, для сравнения, сейчас выплачивается по облигациям российских государственных компаний и даже по некоторым выпускам ОФЗ (при том, что этот тип ценных бумаг не отличается высокой доходностью).

Инвестиции в облигации

Любой инвестор без статуса квалифицированного может купить на бирже облигации строительных компаний, таких как:

  • ПИК;
  • Брусника;
  • ЛСР;
  • Самолет;
  • Инград и многие другие.

При этом девелоперы платят в среднем 8-10% годовых, но есть и такие как Брусника – 11%.

Вложив 6000000 рублей в облигации по ставке 9% (которая считается средней для этого сегмента), инвестор получит в год 540000 рублей. Если в портфель включить облигации с доходностью как у Брусники (11%), инвестор получит 660000 рублей. Это почти в 1,5 раза превышает доход от сдачи квартиры в аренду.

Основными преимуществами облигаций является высокая ликвидность. Квартиру сложно продать быстро и выгодно, если вдруг понадобились деньги. С облигациями гораздо проще, их можно продать всего за несколько кликов в приложении и полностью обналичить свой портфель.

Такие компании, как ПИК, отличаются высоким кредитным рейтингом (риск банкротства низкий, крайне маловероятный). Вложения в недвижимость тоже рискованные:

  • риск долго искать арендатора, не получая доход в периоды простоя;
  • риск физического повреждения квартиры (затопление, пожар, кража поломка мебели и бытовой техники);
  • риск задержки строительства и продление сроков сдачи (если квартира приобретается в еще не сданном доме).

Если сравнивать все риски между приобретением квартиры и покупкой облигаций, их можно назвать сопоставимыми, но второй способ вложения денег выглядит более прибыльным.

Вывод

Конечно, каждый человек должен самостоятельно принимать решение, о том куда вкладывать свои деньги. Каждый тип инвестиций имеет свои преимущества и недостатки, а главное в сбалансированном и надежном портфеле – это его диверсификация.

Если вам понравилась публикация, не забудьте поставить лайк и подписаться на наш канал, здесь будет много интересного!

Ссылка на основную публикацию

Политика конфиденциальности

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

Принять
Adblock
detector